Wenn der Mieter stirbt: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Ein Todesfall ist für Angehörige eine Ausnahmesituation. Für Vermieter beginnt gleichzeitig eine Situation, in der rechtlich einiges zu beachten ist.

Denn ein weit verbreiteter Irrtum lautet: Wenn der Mieter stirbt, endet auch der Mietvertrag.

Das ist grundsätzlich nicht der Fall. Der Mietvertrag läuft zunächst weiter. Die entscheidende Frage ist deshalb: Wer wird jetzt eigentlich zum Vertragspartner?

Wer übernimmt den Mietvertrag?

Hat der verstorbene Mieter beispielsweise mit seinem Ehegatten, Lebenspartner oder einem anderen Familien- bzw. Haushaltsangehörigen zusammengelebt, kann diese Person unter den gesetzlichen Voraussetzungen in das Mietverhältnis eintreten.

Für Vermieter bedeutet das: Die Wohnung kann nicht einfach zurückverlangt werden, nur weil der ursprüngliche Mieter verstorben ist.

Allerdings gibt es hier einen Punkt, den Vermieter genau im Blick behalten sollten:

Wer neu in das Mietverhältnis eintritt, sollte auch hinsichtlich seiner wirtschaftlichen Situation betrachtet werden.

Eine Bonitätsprüfung kann deshalb durchaus sinnvoll sein. Sie dient allerdings nicht dazu, den neuen Vertragspartner einfach nachträglich „auszusuchen“. Der Eintritt erfolgt grundsätzlich kraft Gesetzes. Ergibt die Prüfung jedoch konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der neue Vertragspartner beispielsweise dauerhaft nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen, kann dies unter Umständen einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen.

Hier kommt es allerdings auf den konkreten Einzelfall an. Eine lediglich geringe Einkommenshöhe oder eine allgemein ungünstige Bonitätsauskunft bedeutet nicht automatisch, dass gekündigt werden kann. Gerade deshalb sollte die Situation fachlich geprüft und sauber dokumentiert werden. Zudem gelten hierfür kurze gesetzliche Fristen.

Was ist bei einem Mitmieter?

Standen beispielsweise beide Ehepartner bereits im Mietvertrag, wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden Mieter fortgesetzt.

In diesem Fall besteht für den Vermieter nicht allein aufgrund des Todesfalls ein entsprechendes Sonderkündigungsrecht. Auch hier lohnt sich deshalb zunächst ein genauer Blick in den bestehenden Mietvertrag.

Und wenn niemand eintritt?

Gibt es weder einen überlebenden Mitmieter noch einen Haushaltsangehörigen, der in das Mietverhältnis eintritt, wird das Mietverhältnis grundsätzlich mit dem Erben fortgesetzt.

Auch hier bestehen besondere Kündigungsmöglichkeiten und gesetzliche Fristen. Für Vermieter heißt das: Nach einem Todesfall sollte man nicht einfach abwarten.

Vorsicht mit Wohnung und Hausrat

In der Praxis entsteht häufig ein weiteres Problem: Die Wohnung ist verschlossen, persönliche Gegenstände befinden sich noch darin und zunächst ist unklar, wer für den Nachlass zuständig ist.

Hier heißt es: Ruhe bewahren.

Als Vermieter sollte man nicht einfach die Wohnung räumen oder Gegenstände entsorgen. Zunächst muss geklärt werden, wer rechtlich für Mietverhältnis und Nachlass zuständig ist. Erst danach sollten Wohnungsübergabe, Räumung und eine mögliche Neuvermietung organisiert werden.

Auch Mietrückstände, offene Betriebskosten oder Schadensersatzansprüche verschwinden durch den Tod des Mieters selbstverständlich nicht. Eine saubere Dokumentation von Mietkonto, Kaution, offenen Forderungen und dem Zustand der Wohnung ist deshalb besonders wichtig.

Genau hier zeigt sich der Wert einer guten Hausverwaltung

Ein Todesfall lässt sich nicht planen. Das richtige Vorgehen schon.

Gerade in solchen Situationen zeigt sich, dass professionelle Hausverwaltung mehr ist, als Mietzahlungen zu verbuchen und Abrechnungen zu erstellen. Es geht darum,

Fristen zu erkennen, Ansprechpartner zu ermitteln, Unterlagen zu prüfen, die wirtschaftliche Situation zu berücksichtigen und mit Angehörigen und Erben die nächsten Schritte zu koordinieren.

Wir bei Blum Immobilienverwaltung begleiten Eigentümer auch durch solche außergewöhnlichen Situationen – von der ersten Klärung des Mietverhältnisses über die Kommunikation mit Angehörigen und Erben bis hin zur Wohnungsübergabe und anschließenden Neuvermietung.

Denn unser Anspruch ist nicht, eine Immobilie nur zu verwalten, wenn alles nach Plan läuft.

Eine gute Hausverwaltung zeigt ihren Wert vor allem dann, wenn es kompliziert wird.

Unser Fazit

Der Tod eines Mieters beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Je nach Situation wird es mit einem Mitmieter fortgesetzt, ein Haushaltsangehöriger tritt ein oder das Mietverhältnis geht auf den Erben über.

Für Vermieter bedeutet das: Nicht vorschnell handeln – aber auch nicht zu lange warten.

Denn nach einem Todesfall lautet die wichtigste Frage zunächst nicht:

„Wann bekomme ich die Wohnung zurück?“

Sondern:

„Wer ist jetzt eigentlich mein Vertragspartner – und ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für mich zumutbar?“