Wenn die Wohnung zur Gefahr wird: Wann Vermieter handeln müssen

Eine Wohnung muss nicht aussehen wie aus dem Einrichtungskatalog. Ein bisschen Unordnung, volle Schränke oder ein Stapel Zeitungen sind noch lange kein Kündigungsgrund.

Anders sieht es aus, wenn aus Unordnung eine Verwahrlosung wird und dadurch die Wohnung, das Gebäude oder andere Bewohner gefährdet werden.

Genau mit dieser Grenze hatte sich das Amtsgericht Frankfurt am Main in einem aktuellen Urteil vom 2. Juli 2026 zu beschäftigen.

Wenn die Wohnung kaum noch begehbar ist

Im konkreten Fall war die Mietwohnung derart zugestellt, dass sich die Wohnungstür nur noch etwa 60 Zentimeter öffnen ließ. Zeitungen und Bücher waren bis unter die Decke gestapelt. Im Flur gab es nur noch einen schmalen Durchgang.

Auch Badezimmer und Küche konnten nicht mehr ordnungsgemäß genutzt werden. Selbst die Dusche war bis zur Decke mit Kleidung, Papier und Zeitungen gefüllt.

Damit blieb es nicht bei einem ästhetischen Problem.

Durch die enorme Menge gelagerter Gegenstände bestand unter anderem eine Belastung der Baukonstruktion. Gleichzeitig waren Heizkörper, Fenster und Sanitäranlagen teilweise nicht mehr zugänglich. Ein vernünftiges Heizen und Lüften war dadurch kaum möglich.

Hinzu kam eine erhebliche Geruchsbelästigung für die übrigen Bewohner.

Abmahnung ist der wichtige Schritt

Der Vermieter reagierte zunächst nicht sofort mit einer Kündigung. Er mahnte den Mieter wegen des vertragswidrigen Zustands der Wohnung ab und forderte ihn auf, diesen zu beseitigen.

Nachdem der Mieter auch bei angekündigten Kontrollterminen keinen Zutritt gewährte und sich der Zustand nicht änderte, folgte schließlich die fristlose Kündigung.

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hielt diese für wirksam.

Entscheidend war nicht, dass der Mieter „unordentlich“ lebte. Entscheidend war vielmehr das Ausmaß der Pflichtverletzung und die daraus resultierenden konkreten Gefahren und Beeinträchtigungen.

Vermieter müssen nicht alles hinnehmen

Als Vermieter darf man einem Mieter grundsätzlich nicht vorschreiben, wie ordentlich er seine Wohnung zu halten hat.

Aber: Die Freiheit des Mieters endet dort, wo der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigt wird oder Gefahren für die Wohnung und das Gebäude entstehen.

Problematisch wird es beispielsweise, wenn

• Fenster, Heizkörper oder Sanitäranlagen nicht mehr erreichbar sind,

• ausreichendes Heizen und Lüften nicht mehr möglich ist,

• eine erhebliche Schimmel- oder Feuchtigkeitsgefahr entsteht,

• eine Brandgefahr besteht,

• Ungeziefer oder starke Verschmutzungen auftreten,

• andere Bewohner erheblich durch Gerüche oder andere Auswirkungen beeinträchtigt werden oder

• die Bausubstanz durch die Menge oder das Gewicht gelagerter Gegenstände gefährdet wird.

In solchen Fällen sollte ein Vermieter nicht einfach abwarten.

Dokumentieren, abmahnen, konsequent handeln

Gerade bei problematischen Mietverhältnissen kommt es darauf an, sauber und nachvollziehbar vorzugehen.

Der Zustand sollte möglichst konkret dokumentiert werden. Anschließend sollte der Mieter – abhängig von der Situation und den rechtlichen Voraussetzungen – zur Beseitigung der konkreten Mängel aufgefordert und gegebenenfalls abgemahnt werden.

Bleibt eine Verbesserung aus, können weitere rechtliche Schritte bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommen.

Wichtig ist dabei: Eine fristlose Kündigung ist kein Automatismus. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall, die Schwere der Pflichtverletzung und die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses an.

Unser Tipp für Vermieter

Was zunächst wie „der Mieter ist eben etwas chaotisch“ aussieht, kann sich mit der Zeit zu einem ernsthaften Problem entwickeln.

Deshalb sollten Eigentümer bei auffälligen Zuständen nicht erst reagieren, wenn Nachbarn sich beschweren oder bereits Schäden entstanden sind.

Frühzeitig hinschauen, sauber dokumentieren und rechtlich richtig handeln – das kann später viel Ärger und Kosten ersparen.

Wir unterstützen Eigentümer und Vermieter bei der laufenden Verwaltung ihrer Immobilien und behalten auch solche Themen im Blick. Denn gute Hausverwaltung bedeutet für uns nicht nur, Abrechnungen zu erstellen und Eigentümerversammlungen zu organisieren. Wir schauen hin, wenn es darauf ankommt.

Rechtlicher Hinweis: Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Quelle: Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 02.07.2026, Az. 33067 C 163/26; §§ 543, 569 BGB.